在監管層持續推動(dòng)下，愈來(lái)愈多的城市鼓勵通過(guò)收儲方式“去庫存”。
據克而瑞以及記者不完全統計，目前已有約30城出臺政策鼓勵收儲去庫存，包含廣州增城、武漢、杭州臨安區、貴陽(yáng)、惠州、常州、桂林、安徽淮南、安徽廬江、臨滄、大理白族自治州等地。
“監管層多次要求推進(jìn)存量房產(chǎn)消化等工作，后續收儲或將加速落地，而一二線(xiàn)城市將是收儲主戰場(chǎng)。”平安證券分析師表示。
方正證券也在研報中指出，目前央行針對“收儲”工作給出明確方向，未來(lái)資金支持力度進(jìn)一步加大，而多地收儲平臺均表示，接下來(lái)將加快商品房收儲動(dòng)作。
3000億再貸款的帶動(dòng)效應
保障性住房再貸款支持國企收儲未售新房，是監管部門(mén)支持存量商品房“去庫存”的重要舉措。
值得關(guān)注的是，雖然已有多地鼓勵國企收購商品房，但收購究竟如何定價(jià)，目前尚未統一。
“從收購房源的定價(jià)方面來(lái)看，目前多數城市未明確具體定價(jià)規則，少數城市明確會(huì )按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)。”中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜表示。
其中，廣州市增城區新塘鎮購買(mǎi)市場(chǎng)化商品房作為安置房源，房源交易單價(jià)以評估方式確定，采用成本法確定房源交易單價(jià)，原則上為“土地成本+建安成本”。
而惠州提出“以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限”，杭州臨安明確“以不超過(guò)周邊房源、車(chē)位的評估價(jià)作為本次收購的最高限價(jià)”。
“收儲參與各方(地方政府、開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行)訴求不一，對收購價(jià)格、對象存在不同傾向?？紤]到保障房需求主要集中在一二線(xiàn)，這意味著(zhù)收儲將以一二線(xiàn)為主，銀行在信貸投放面臨壓力疊加一二線(xiàn)風(fēng)險較小背景下，或不局限前期開(kāi)發(fā)貸項目，開(kāi)發(fā)商可能折價(jià)出售公寓或品質(zhì)較低住宅，地方國企在控制價(jià)格成本背景下可能通過(guò)招標完成收儲，實(shí)現三方利益平衡。增城‘土地成本+建安成本’平價(jià)收購方式，或難大規模推廣。”上述平安證券分析師表示。
有分析師指出，收儲未售新房在落地過(guò)程中也可能遇到收益難以覆蓋成本等問(wèn)題，導致地方政府動(dòng)力不足。
對此，央行在6月12日召開(kāi)的保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì )上，明確下一步推進(jìn)保障性住房再貸款有關(guān)工作要做到“精準支持、自愿參與、以需定購、合理定價(jià)，確保商業(yè)可持續，嚴格避免新增地方隱性債務(wù)，切實(shí)防范道德風(fēng)險。”
“央行此次對收儲工作的指導，明確地方政府應降低實(shí)施主體的成本。參照鄭州案例， 政府給予一定補貼和貼息支持下，收儲工作能夠得到較好的收支平衡，從而加快各地收儲工作進(jìn)度。”方正證券分析師認為。
而據中信證券測算，若重點(diǎn)35城與80城均將庫存去化周期降至18個(gè)月以下，收儲去庫存所需的資金體量分別為1.1萬(wàn)億元、1.8萬(wàn)億元。
上述央行會(huì )議指出，保障性住房再貸款額度3000億元、先到先得，未來(lái)可以根據執行情況和需要再調整完善。
“3000億元再貸款額度可帶動(dòng)5000億貸款量，此次會(huì )議明確表示可根據執行情況和需要再調整完善，這或意味著(zhù)5000億資金僅為起點(diǎn)，隨著(zhù)保交房進(jìn)入攻堅時(shí)刻，后續資金投放力度可能還將加大。”上述方正證券分析師稱(chēng)。
“收儲”如何激活樓市
自430政治局會(huì )議后，各地“去庫存”政策落地步伐有所加快。
4月30日，政治局會(huì )議明確提出“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”；5月17日，央行提出設立3000億元保障性住房再貸款，用于收儲已建成未出售的商品房，同時(shí)將2023年初設立的租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理。
隨后于6月7日，國常會(huì )再次強調要“著(zhù)力推動(dòng)已出臺政策措施落地見(jiàn)效，繼續研究?jì)湫碌娜齑?、穩市場(chǎng)政策措施”。而在6月12日，央行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì )，強調著(zhù)力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見(jiàn)效，加快推動(dòng)存量商品房去庫存。
從整體基調上可以看出，各地正逐漸開(kāi)啟新一輪“去庫存”舉措。
事實(shí)上，早在2023年年初，央行便設立1000億元租賃住房貸款支持計劃，支持8個(gè)城市（天津、成都、青島、重慶、福州、長(cháng)春、鄭州和濟南）試點(diǎn)市場(chǎng)化收購存量住房，增加租賃住房供給。
根據央行數據，截至2024年3月末，租賃住房貸款支持計劃貸款余額為20億元。
“近兩年，試點(diǎn)城市已經(jīng)積累了部分成功經(jīng)驗，可以為其他城市提供更多參考借鑒，這也有助于推動(dòng)3000億元保障性住房再貸款加快落地見(jiàn)效，加快去庫存。”中指院分析師表示。
對房企而言，陳文靜認為，收購市場(chǎng)未售新房后改建為保障房，有利于緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫存效果最為直接；其次多地將收儲對象定為已建成未出售商品房，也將有利于加快房企項目竣工節奏；此外，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。
“保障性住房再貸款支持國企收儲未售新房，是監管部門(mén)支持存量商品房去庫存的第一步。”中指院分析師稱(chēng)，支持國企收舊換新、允許土地調整規劃、支持收回或收購已出讓閑置存量住宅用地等政策預計也是重要方向，未來(lái)配套政策有望逐步落地，以激活市場(chǎng)并幫助企業(yè)解困。
來(lái)源：財聯(lián)社