房地產(chǎn)行業(yè)融資總規模仍在下降。
盡管2024年上半年以來(lái)，監管部門(mén)建立房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，設立項目白名單并放寬經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸適用范圍，但行業(yè)融資情況仍較為嚴峻，發(fā)債民企數量在持續減少，部分財務(wù)較為穩健的房企也面臨資金問(wèn)題。
中指院數據顯示，2024年1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現債券融資金額2791.6億元，同比下降26.9%，降幅較上年有所擴大。其中信用債規模同比下降21.9%，海外債同比降54.8%，abs下降33.3%，海外債融資規模銳減，信用債仍為融資主力。
“2024上半年融資政策主要聚焦于銀行信貸端，發(fā)揮白名單融資和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸作用，滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)項目的合理融資和償債需求。因此，開(kāi)發(fā)貸到位資金中，國內貸款同比降幅有所收窄，但融資總規模仍在下降，發(fā)債民企數量減少。”中指院分析師指出。
“整體看來(lái)，由于近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍未完全復蘇，因此未來(lái)可能還會(huì )出現房企曝出債務(wù)違約事件，接下來(lái)仍需要注意行業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題。”克而瑞分析師表示。
總體來(lái)看，信用債仍是房企上半年融資的重要渠道。
據中指院統計，2024年1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規模為1827.3億元，同比下降21.9%，占債券融資規模的65.5%，占比較上年同期上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。從發(fā)行結構來(lái)看，今年上半年，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國企為主，占比超90%，較去年同期有所提升。
值得關(guān)注的是，為優(yōu)化債務(wù)結構，近期中海、萬(wàn)科、蘇高新集團等房企全額贖回部分信用債，分別贖回35.6億元、33億元、10億元。
“贖回尚未到期的債券是一種有效的債務(wù)管理手段。通過(guò)提前償還短債可以?xún)?yōu)化債務(wù)結構、管理債務(wù)規模，可以拓展其他融資渠道或發(fā)行新債降低融資成本，也能夠向投資人、債權人、公眾展示公司具有相對充裕的流動(dòng)性。”上述中指院分析師稱(chēng)。
海外債方面，上半年房企海外融資渠道幾近停滯。2024年1-6月，海外債發(fā)行規模僅為50.1億元，同比大幅下降54.8%，降幅較上年有所擴大；平均發(fā)行期限2.4年，發(fā)行期均為3年以下，期限有所縮短。
股權融資方面，去年年底監管部門(mén)推出支持房企融資的“第三支箭”，放松了涉房企業(yè)的股權融資。
具體來(lái)看，2024年上半年，中交地產(chǎn)、陸家嘴等上市房企完成a股定增，募集資金凈額分別為4.38億元、17.97億元。據悉，中交地產(chǎn)募集資金擬用于項目開(kāi)發(fā)建設，陸家嘴募集資金擬用于購買(mǎi)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，但中交地產(chǎn)募集資金大幅縮水，由原計劃24.8億元下降至4.38億元，募投項目也相應出現縮減。
此外，2024年上半年，粵港灣控股、中國上城、北大資源等內地在港上市房企完成增發(fā)配股，募集資金總額分別為890萬(wàn)港元、9872萬(wàn)港元、3420萬(wàn)港元。
“整體而言，自2022年11月28日證監會(huì )出臺房企股權融資的第三支箭之后，多家房企宣布了配股計劃。但大多數上市房企在境內的定增推進(jìn)仍較為緩慢，如保利、大名城等，交易所雖已同意增發(fā)方案，不過(guò)其至今也沒(méi)有完成，同時(shí)還有多家房企宣布終止定增。”上述克而瑞分析師稱(chēng)。
分析人士認為， 2024年下半年，房企仍面臨較大債務(wù)到期壓力。
中指院數據顯示，2024年下半年房企尚在存續期的債券余額為3168.4億元，其中信用債占比71.7%，海外債占比28.3%；一年內到期余額為7205.4億元，其中信用債占比69.8%，海外債占比30.2%，境內債務(wù)償債壓力較大。
此外，房企即將迎來(lái)三季度的償債高峰，7月、8月單月到期余額均超700億元。
“銷(xiāo)售仍在深度調整的情況下，融資狀況還未好轉，資金供需兩端都將趨冷。預計信用債在政策支持下將保持一定活躍度，有底層資產(chǎn)支持的cmbs/cmbn、類(lèi)reits，仍將保持較高發(fā)行占比。”中指院分析師稱(chēng)。
來(lái)源：財聯(lián)社