“取消限購是大勢所趨，按照市場(chǎng)規律行事，讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。”一名不愿具名的房企高層人士在與中國房地產(chǎn)報記者交談時(shí)表示。
7月21日，《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革推進(jìn)中國式現代化的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“決定”）正式發(fā)布。其中提到，允許有關(guān)城市取消或調減住房限購政策。
今年以來(lái)，全國多數省份和城市已先后取消了此前執行多年的限購政策。截至目前，僅剩北京、上海、廣州、深圳、天津和海南省仍在執行限購政策。因此，決定發(fā)布后，上述地區的限購政策是否會(huì )取消或調減再次成為熱議話(huà)題。
就此，中國房地產(chǎn)報記者采訪(fǎng)了多位行業(yè)專(zhuān)家、企業(yè)高層，對這一情況進(jìn)行解答。多位專(zhuān)家認為，短期內廣州、天津、海南省部分地區取消限購政策存在較強預期，北京、上海、深圳取消限購或仍需時(shí)間，短期或仍以漸進(jìn)式推進(jìn)為主。
限購取消對房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，有何影響？
上述房企高層向記者直言，樓市的好壞更取決于城市本身的吸引力、人們對未來(lái)的預期及個(gè)體項目對客戶(hù)需求的挖掘。不少取消了限購的城市樓市并未馬上復蘇，而未取消限購的城市中，仍有突出表現。另一海南地區房企人士則擔憂(yōu)，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題是復雜的，取消限購與否影響或許不及市場(chǎng)預期。
限購“松”與“緊”
在上述仍在執行限購的6個(gè)地區中，限購方式同樣存在著(zhù)“松”與“緊”的差別。
實(shí)際上，天津及廣州在今年均對限購政策進(jìn)行了大幅度“松綁”。
4月底，天津市住房城鄉建設委員會(huì )等三部門(mén)印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調控政策的通知》。根據通知內容，北京市、河北省戶(hù)籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購買(mǎi)住房的，享受本市戶(hù)籍居民購房政策；本市戶(hù)籍居民在市內六區購買(mǎi)單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格；居民在非限購區購買(mǎi)住房的，核查其在相應區住房情況。同時(shí)，對有60周歲（含）以上成員的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可憑居民家庭戶(hù)口簿等材料，在認定住房套數時(shí)核減1套。
這就意味著(zhù)，只要在北京、天津及河北3個(gè)地區有一份工作，就可以在天津購房。根據某研究院發(fā)布的《2021年新一線(xiàn)城市居住報告》顯示，天津購房客群中，非本地客戶(hù)占比約63%。這些購房人主要來(lái)自北京、河北、山東等周邊省份與城市。
廣州的樓市放松，則分了“三步走”。
1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展政策措施的通知》。通知提出，在限購區域范圍內，購買(mǎi)建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。
5月28日，廣州市公布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，提出越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區購買(mǎi)住房的，非本市戶(hù)籍居民家庭能提供購房之日起前6個(gè)月在本市連續繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì )保險證明的，享受戶(hù)籍居民家庭購房待遇。
7月5日，廣州方面再次發(fā)布新政，放松對港澳臺及外籍人士購房限制，建筑面積120平方米以上面積的住宅不限購。
海南作為“樓市調控最嚴省”，在執行了6年的全域限購后，各市縣政策也迎來(lái)陸續松動(dòng)。
其中，限購最嚴格的五指山市近日出臺新政，非海南省戶(hù)籍家庭社?；騻€(gè)稅滿(mǎn)一年，或者在海南省實(shí)際居住滿(mǎn)183天的，在五指山市購房享受本地居民同等待遇。此前，該城市購房政策從只允許本市居民購買(mǎi)調整至允許海南省戶(hù)籍家庭購買(mǎi)。
與五指山市限購程度一樣的保亭縣、白沙縣、瓊中縣也不同程度松綁。限購次嚴格的?？?、瓊海市，限購也出現松動(dòng)。目前，海南省僅剩三亞限購未做調整，主城區保留著(zhù)外地人5年社保限購的門(mén)檻。
北京、上海、深圳3個(gè)“超一線(xiàn)城市”也并非毫無(wú)動(dòng)作。
2月6日，北京市住建委官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于調整通州區商品住房銷(xiāo)售政策的通知》，內容顯示，具有北京市購房資格且符合相應條件之一的家庭，可在通州區購買(mǎi)1套商品住房。4月30日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調整本市住房限購政策的通知》，提出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環(huán)外新購一套住房。
調整步伐雖不大，但具有風(fēng)向標的意義。
隨后，深圳也于5月6日晚分區調整了限購政策。當前，非深圳市戶(hù)籍居民只需要繳納1年社保即可在非限購區域買(mǎi)房，而此前需3年；深圳戶(hù)籍居民有2個(gè)及以上未成年子女的家庭也可以在限定區域再購買(mǎi)一套房；對于納稅100萬(wàn)元以上或10人以上的公司，可以公司名義在限定區域買(mǎi)房。
5月27日晚間，上海“滬九條”橫空出世。
“滬九條”明確調整優(yōu)化住房限購政策。主要包括七個(gè)方面：一是非本市戶(hù)籍購房社保年限由5年調整為3年;二是非本市戶(hù)籍單身人士可購買(mǎi)外環(huán)內二手房;三是人才購房由3年改為2年，范圍由產(chǎn)業(yè)片區擴大為行政區;四是取消離婚三年合并計算限購套數的政策;五是取消贈與5年內計入贈與人住房套數的政策;六是支持企業(yè)購買(mǎi)小戶(hù)型二手房;七是多子女家庭可額外增加一套購買(mǎi)名額。
總體來(lái)看，北京的限購政策仍最為嚴格。
放寬限制是趨勢
接下來(lái)，這些地區的限購政策是全面放松，還是逐步調整？
“海南是自貿區，基調是‘穩’，三亞樓市存量也較小，調整力度不大，可能會(huì )是6個(gè)地區最后解除限購的。”北京市住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì )會(huì )長(cháng)黎乃超在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪(fǎng)時(shí)坦言，北京跟其他5個(gè)限購地區相比，也很特殊。其他地區都有經(jīng)濟發(fā)展指標，北京則是中國第一個(gè)減量發(fā)展的城市，總體要求仍是疏解整治促提升。
黎乃超認為，北京今年全面取消限購的可能性不大，但是會(huì )將限購條件逐步放寬，比如調整繳納社保年限等。“北京對全國樓市來(lái)說(shuō)有著(zhù)風(fēng)向標作用。所以，這類(lèi)政策一定會(huì )有大調整，我對于北京調整這類(lèi)限制政策的預期比較樂(lè )觀(guān)。”
專(zhuān)家認為，一線(xiàn)城市或全國所有城市在未來(lái)一段時(shí)間是否可能面臨全面取消限購，取決于政策導向、市場(chǎng)供求關(guān)系、經(jīng)濟發(fā)展狀況等多種因素的綜合作用。
專(zhuān)家表示，除一線(xiàn)城市之外的城市取消購購，或者實(shí)質(zhì)性取消限購將是較為確定的，一線(xiàn)城市由于經(jīng)濟基礎雄厚、人口密集、市場(chǎng)長(cháng)期潛在需求量大等特點(diǎn)，當下全面取消限購的可能性相對較小，但未來(lái)隨著(zhù)政策調整和市場(chǎng)變化，一線(xiàn)城市包括北京、上海逐步放寬限購政策將是一個(gè)重要趨勢，如放寬購房資格、降低社保年限等。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓有著(zhù)不同意見(jiàn)，他表示，目前剩余住房限購的地區僅剩6個(gè)，說(shuō)明剩余這6個(gè)地區將在短期內盡快取消或調減住房限購政策。一旦全部取消住房限購政策，意味著(zhù)住房限購時(shí)代終結，正式退出房地產(chǎn)政策歷史舞臺。
“實(shí)際上，自2022年1月24日銀保監會(huì )（現在叫國家金融監督管理總局）首次提出因城施策開(kāi)始，到2024年7月21日的充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調控自主權，因城施策，地方在落實(shí)因城施策上，缺乏積極性、主動(dòng)性。” 謝逸楓表示，決定之后，在充分賦予各地政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調控自主權，因城施策的基調上，地方可以積極、主動(dòng)的在短期內盡快，將剩余這6個(gè)地區取消或調減住房限購政策，實(shí)現無(wú)住房限購時(shí)代。
從決定提出的意義上看，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，決定賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調控自主權，這是完善中央和地方在調控房地產(chǎn)方面的權責分配、實(shí)現權責對等，這是提高治理能力的體現。也就是，將調控的權力給到地方，也將穩定房地產(chǎn)的責任賦予地方。在城市分化、區域分化，購買(mǎi)人群差異化的當下，地方需要在自主權的前提下，落實(shí)因城施策，才能將房地產(chǎn)管理好。
“在房地產(chǎn)供求關(guān)系逆轉、投資需求退出、居民預期轉弱的情況下，堅持行政化的限購政策可行性不具備了，預計后續未退出限購政策的城市或區域將相繼退出，但節奏上會(huì )有先有后。” 李宇嘉說(shuō)。
來(lái)源：中國房地產(chǎn)報