“咨詢(xún)的電話(huà)有一些，但正式申請的企業(yè)不多。”濰坊市住房和城鄉建設局一工作人員表示。
近期，濰坊市住房和城鄉建設局發(fā)布了一則公告，旨在征集濰坊市中心城區已建成的存量商品房，以用作保障性住房。征集范圍涵蓋奎文區、濰城區等7個(gè)區域的商品房項目。
本次收購的房源包括單套建筑面積不超過(guò)120平方米的普通商品住房，以及單套建筑面積不超過(guò)60平方米的公寓和商業(yè)辦公用房。此外，所征集的房源需滿(mǎn)足權屬清晰、無(wú)抵押、無(wú)法律糾紛、能夠正常交易等基本條件，且原則上將以整棟或整單元作為收購的基本單位。
關(guān)于收購價(jià)格，公告中明確指出，將參照同地段保障性住房的重置價(jià)格設定上限（即劃撥土地成本加上建安成本，再加上不超過(guò)5％的利潤）。
上述濰坊市住建部門(mén)工作人員表示，目前工作仍處于征集階
除濰坊外，一些城市也在積極響應收儲工作。桂林、江門(mén)、柳州、南寧、瀘州、新鄉、威海、濰坊、衡水等城市紛紛出臺“收儲”實(shí)施細則，普遍要求收購的房源單套建筑面積不超過(guò)120平方米；優(yōu)先選擇整棟或整單元未售、能實(shí)現封閉管理的樓棟項目。煙臺、新鄉、威海等地更是明確以整幢作為收購的基本單位。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，各地對于將存量商品房轉化為保障房的積極性高漲，這一策略既有助于消化房地產(chǎn)庫存，解決市場(chǎng)交付難題，也為籌集保障性住房提供了有效途徑。
同策研究院研究總監宋紅衛也認為，低能級市縣的存量房被納入收儲存量住房政策范圍，標志著(zhù)保交房和去庫存工作進(jìn)入關(guān)鍵階段，同時(shí)也是高能級城市試點(diǎn)經(jīng)驗向低能級城市推廣的體現。但他也提出了對收儲資金能否到位的擔憂(yōu)。
中信建投6月研報顯示，自2021年下半年至2024年5月底，全國共有14個(gè)城市推出16次收儲計劃，目標規模超過(guò)13.3萬(wàn)套（間）；收儲的資金來(lái)源涵蓋自籌資金、財政資金、租賃住房貸款支持計劃等。如青島市以18.5億元收儲2319套房屋，對應單套價(jià)格約80萬(wàn)元，按此計算，除鄭州外的2.7萬(wàn)套收儲目標所需的資金量在216億元左右，加上鄭州收儲所需的338億元，合計所需的資金量為554億元。若要將35個(gè)城市的庫存去化周期降至18個(gè)月及以下，所需資金量為1.1萬(wàn)億元；80個(gè)城市則需要1.8萬(wàn)億元。
除了資金問(wèn)題，收儲工作還面臨多方搏弈問(wèn)題。
華泰證券的研究報告指出，收儲工作的難點(diǎn)在于匹配和交易過(guò)程，房企是否接受這一價(jià)格是后續收儲工作的關(guān)鍵。參考西安、福州的情況，保障房將以同地段商品房?jì)r(jià)格的約5折進(jìn)行配售。按照保本微利的原則，未來(lái)一些城市可能會(huì )將收儲房源的價(jià)格上限設定在同地段商品房?jì)r(jià)格五折以下。
負責收儲的某國企人員表示，5折的收購價(jià)開(kāi)發(fā)商是難以接受；同時(shí)，國企在考慮收購價(jià)格成本時(shí)，還需關(guān)注項目所在區域的銷(xiāo)售狀況。
李宇嘉分析認為，如果收儲定價(jià)依據市場(chǎng)現行價(jià)格，收儲主體無(wú)法保證項目作為配售保障房能夠順利銷(xiāo)售，同時(shí)還要滿(mǎn)足國家保障房?jì)r(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)的剛性要求；若定價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，僅達到商品房的5折，那么所屬企業(yè)通常不愿接受。
宋紅衛也認為，定價(jià)是收儲工作難點(diǎn)，但更大挑戰在于如何實(shí)現按需定購。這意味著(zhù)，國家要求地方政府必須精確把握市場(chǎng)需求，細致梳理各個(gè)區域保障性住房的需求現狀以及現有存量商品房的具體情況，以便合理篩選適合轉化為保障性住房的商品房資源，并提前鎖定相應需求。
同時(shí)，宋紅衛還認為，當前的收儲工作試點(diǎn)有可能為出險房企帶來(lái)機會(huì )。他進(jìn)一步闡釋道，面對債務(wù)集中到期帶來(lái)的壓力，出險房企的債權人可以通過(guò)法律訴訟程序對資產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)。然而，如果以大宗收購的方式處理資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)值可能會(huì )大幅縮水至5折以下。因此，對于出險房企而言，通過(guò)多方協(xié)商盡早處置資產(chǎn)，或許是一條更為理智的出路。
某市住建部門(mén)保障科一工作人員透露，目前征集情況不容樂(lè )觀(guān)，開(kāi)發(fā)企業(yè)對收儲定價(jià)不認同，原因是大多數開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛獲得土地，與劃撥價(jià)格有差異。從征集項目來(lái)看主要分為兩類(lèi)：一類(lèi)是遠郊區的房地產(chǎn)項目，另一類(lèi)是早期拿地的項目，這兩類(lèi)項目土地成本可能較低。“收儲政策有硬性要求，并非完全協(xié)商定價(jià)，我們正處于探索試點(diǎn)階段，正在努力推進(jìn)房源項目與市場(chǎng)需求的匹配。”
來(lái)源：中國房地產(chǎn)報